Việc mua bán nhà không có sổ đỏ luôn là chủ đề khiến nhiều người mua lo ngại vì tính pháp lý bất động sản chưa rõ ràng. Liệu giao dịch chuyển nhượng nhà đất không giấy tờ có hợp pháp? Cần thực hiện những bước thủ tục nào để tránh rủi ro về sau? Trong bối cảnh pháp luật liên tục cập nhật, Fidovn.com mang đến cho bạn bài viết chuyên sâu về quy trình mua bán nhà không có sổ đỏ, từ điều kiện hợp lệ, các bước thực hiện, cho đến cách kiểm tra tính pháp lý và hạn chế rủi ro khi tham gia giao dịch nhà đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1. Mua bán nhà không có sổ đỏ có được không?
Trong thực tế, không ít người dân đang thực hiện giao dịch mua bán nhà đất không có sổ đỏ, dù pháp luật quy định rõ: một trong những điều kiện bắt buộc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ). Vậy nếu đất chưa có sổ đỏ thì có thể sang tên được không? Thủ tục mua bán đất không có sổ đỏ sẽ được thực hiện như thế nào?
1.1 Trường hợp giao dịch trước ngày 01/08/2024
Theo quy định tại khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nếu người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng bằng giấy tay hoặc hình thức khác từ trước ngày 01/08/2024 và đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì được phép:
- Nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
- Không cần xuất trình hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu nhà nước hoặc có công chứng.
1.2 Trường hợp giao dịch từ ngày 01/08/2024 trở đi
Từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (01/08/2024), người sử dụng đất bắt buộc phải có sổ đỏ mới được chuyển nhượng. Nếu hai bên đã tự ý mua bán, thỏa thuận bằng giấy tay, thì giao dịch đó không có giá trị pháp lý và không thể sang tên.
1.3 Trường hợp nhà không có sổ đỏ vẫn được phép mua bán từ ngày 01/08/2024
Khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 thực sự quy định các trường hợp giao dịch nhà ở mà nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ / sổ hồng).
Các trường hợp như:
- Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản
- Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết
- Mua bán, thuê mua nhà có sẵn của chủ đầu tư trong các loại sau: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội; nhà ở cho lực lượng vũ trang; nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công.
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở
- Nhận thừa kế nhà ở
Trường hợp cần lưu ý khi mua bán nhà không có sổ đỏ
2. Thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ
Để giao dịch được pháp luật công nhận và đảm bảo an toàn, người mua và người bán cần tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục pháp lý. Dưới đây là các bước cụ thể trong quy trình mua bán nhà đất không có sổ đỏ mà bạn cần nắm rõ:
Bước 1: Yêu cầu bên bán làm sổ đỏ
Bước đầu tiên trong thủ tục mua nhà không có giấy tờ chính là yêu cầu bên bán làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất xác định quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà và đất.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, sổ đỏ là điều kiện bắt buộc để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng. Nếu bên bán chưa có sổ đỏ, người mua cần:
- Yêu cầu bên bán chủ động nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà/đất.
- Hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin cấp sổ đỏ (mẫu theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT).
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: giấy tờ chuyển nhượng cũ, biên lai thuế đất,…
- Biên lai nộp lệ phí, nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Thời gian giải quyết: Không quá 30 ngày làm việc hành chính kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Bước 2: Thực hiện quy trình mua bán nhà đất
Sau khi bên bán đã nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn không cần sử dụng các mẫu hợp đồng mua bán giấy tay hoặc giao dịch ngoài pháp luật nữa.
Thay vào đó, hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định và thực hiện đầy đủ các thủ tục để sang tên sổ đỏ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quy trình bao gồm:
- Hai bên thỏa thuận điều khoản giao dịch: giá bán, phương thức thanh toán, thời gian bàn giao, điều khoản phạt vi phạm…
- Soạn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu chuẩn.
- Chuẩn bị giấy tờ cần thiết cho bước công chứng và đăng ký sang tên sổ đỏ.
Bước 3: Lập hợp đồng chuyển nhượng và công chứng
Sau khi hai bên đã thống nhất thỏa thuận mua bán, bước tiếp theo trong thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ là lập hợp đồng chuyển nhượng và công chứng tại Văn phòng công chứng.
Đây là bước bắt buộc để giao dịch có hiệu lực pháp lý, giúp phòng tránh tranh chấp và tạo điều kiện cho việc sang tên sổ đỏ hợp pháp.
Hồ sơ bên mua cần chuẩn bị:
- Căn cước công dân/CMND (bản gốc và bản sao).
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân hoặc đăng ký kết hôn).
- Giấy xác nhận cư trú (hoặc sổ hộ khẩu).
- Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu tại văn phòng công chứng).
Hồ sơ bên bán cần chuẩn bị:
- Căn cước công dân/CMND.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
- Giấy xác nhận cư trú.
- Sổ đỏ bản gốc (đã được cấp theo Bước 1).
- Hợp đồng ủy quyền (nếu bên bán ủy quyền cho người khác giao dịch).
Lập hợp đồng chuyển nhượng rõ ràng
Bước 4: Nộp đầy đủ khoản phí mua bán nhà đất
Sau khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, người mua cần tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao dịch nhà đất. Đây là điều kiện tiên quyết để được cơ quan chức năng tiếp nhận hồ sơ sang tên sổ đỏ.
Nếu bạn và bên bán không thuộc nhóm được miễn thuế, cần kê khai và nộp đầy đủ các loại thuế phí theo quy định:
Các loại thuế phí cần nộp:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng (thường do bên bán chịu, trừ khi có thỏa thuận khác).
- Lệ phí trước bạ: 0.5% giá trị bất động sản (thường do bên mua chịu).
- Phí thẩm định hồ sơ, phí đo vẽ địa chính (nếu có).
Hồ sơ kê khai bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu 03/BĐS-TNCN).
- Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính, mẫu 01/LPTB).
- Bản sao hoặc bản chụp sổ đỏ (người nộp cam kết chịu trách nhiệm với bản chụp).
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.
Bước 5: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
Bước cuối cùng trong thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ là thực hiện nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người mua cần chuẩn bị hồ sơ xin sang tên gồm:
Hồ sơ sang tên sổ đỏ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu 09/ĐK).
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.
- Bản chính sổ đỏ (cũ).
- Chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ.
- CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của bên mua và bên bán.
Thời gian giải quyết hồ sơ:
- Không quá 10 ngày làm việc hành chính tại khu vực nội thành, đô thị.
- Tối đa 20 ngày đối với vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo hoặc khu vực đặc biệt khó khăn.
3. Những rủi ro khi mua nhà không giấy tờ
Dưới đây là những nguy cơ pháp lý và tài chính nghiêm trọng mà bạn có thể gặp phải nếu thực hiện giao dịch nhà đất không rõ ràng giấy tờ.
Không thể công chứng hợp đồng mua bán: Một trong những rủi ro pháp lý lớn nhất khi mua nhà không có sổ đỏ là không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Theo quy định pháp luật, công chứng là điều kiện bắt buộc để giao dịch có hiệu lực. Thiếu công chứng đồng nghĩa với việc:
- Hợp đồng không được pháp luật công nhận.
- Dễ phát sinh tranh chấp nhưng khó đòi quyền lợi.
- Không thể tiếp tục thực hiện các bước sang tên, đăng bộ.
Gặp khó khăn trong việc sang tên, đổi chủ: Nhà đất không có giấy tờ sẽ không đủ điều kiện sang tên theo quy định của Luật Đất đai. Điều này khiến:
- Người mua không thể đứng tên trong sổ đỏ.
- Bất động sản không thực sự thuộc quyền sở hữu của bạn.
- Khó chuyển nhượng lại cho người khác trong tương lai.
Không thể thế chấp ngân hàng hoặc bảo lãnh tài chính: Một căn nhà không có giấy tờ hợp pháp sẽ không đủ điều kiện để thế chấp tại ngân hàng. Điều này đồng nghĩa với việc bạn sẽ mất đi cơ hội:
- Vay vốn sửa chữa, cải tạo nhà.
- Vay đầu tư kinh doanh bằng tài sản đảm bảo.
- Thực hiện các thủ tục bảo lãnh tài chính cho con cái hoặc doanh nghiệp.
Khó kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản: Không có sổ đỏ cũng đồng nghĩa với việc bạn khó tra cứu được thông tin quy hoạch, tranh chấp hoặc kê biên tài sản. Điều này khiến bạn dễ mua phải:
- Đất đang bị tranh chấp với người khác.
- Đất thuộc diện quy hoạch, giải tỏa, dự án treo.
- Nhà nằm trên hành lang an toàn, đất công, đất lấn chiếm.
Rủi ro lớn khi mua nhà không có sổ đỏ
>>> Cập nhật bất động sản mới nhất trên toàn quốc mỗi ngày tại Fidovn
4. Những điểu cần lưu để hạn chế rủi ro khi mua nhà không sổ đỏ?
Việc mua bán nhà không có giấy tờ pháp lý (sổ đỏ) luôn tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Tuy nhiên, nếu bạn vẫn quyết định tiến hành giao dịch, hãy hết sức cẩn trọng và lưu ý những điều sau đây để hạn chế tối đa rủi ro và bảo vệ quyền lợi cá nhân.
Ký kết hợp đồng đặt cọc rõ ràng, đầy đủ điều khoản: Hợp đồng đặt cọc là một loại thỏa thuận pháp lý quan trọng giúp bạn ràng buộc trách nhiệm với bên bán. Trong đó, bạn cần đảm bảo các nội dung sau được thể hiện rõ ràng:
- Thông tin chi tiết về bất động sản (vị trí, diện tích, loại nhà/đất…).
- Giá bán, phương thức thanh toán, số tiền đặt cọc.
- Thời hạn hoàn tất giao dịch.
- Trách nhiệm, quyền lợi, nghĩa vụ của mỗi bên.
- Điều khoản về sang tên sổ đỏ và xử lý nếu bên bán vi phạm.
Tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của căn nhà, mảnh đất: Trước khi ký hợp đồng mua bán, bạn cần xác minh.
- Chủ sở hữu thực sự của nhà/đất là ai.
- Bất động sản có đang bị tranh chấp, bị kê biên, hoặc thuộc diện quy hoạch giải tỏa không.
- Có đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất dù chưa có sổ đỏ (như hợp đồng mua bán trước, giấy tờ thuế đất…).
Yêu cầu bên bán cung cấp bản chính giấy tờ đất
- Yêu cầu bản chính các giấy tờ liên quan như: biên lai thuế, quyết định giao đất, hợp đồng mua bán cũ, văn bản thỏa thuận,…
- Dùng các thông tin này để xác minh: diện tích thực tế, người sở hữu, loại đất, tình trạng sử dụng,…
Có người làm chứng và lưu lại giao dịch tài chính rõ ràng, trong trường hợp bắt buộc phải ký giấy tay, bạn nên:
- Nhờ người làm chứng có uy tín, hiểu biết pháp luật để ghi nhận giao dịch.
- Giao dịch tiền bạc thông qua ngân hàng (chuyển khoản) hoặc có giấy xác nhận người bán đã nhận đủ tiền.
- Lưu lại toàn bộ biên lai, phiếu thu, xác nhận thanh toán… làm căn cứ nếu có tranh chấp.
Hy vọng qua bài viết này, Fidovn đã giúp bạn có cái nhìn toàn diện hơn về thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ. Đây là một giao dịch có phần “nhạy cảm” và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Đừng quên theo dõi blog của Fidovn để cập nhật thêm nhiều thông tin hữu ích về nhà đất, pháp lý và thị trường bất động sản nhé!
