Khi tham gia vào thị trường bất động sản, việc hiểu rõ các quy định pháp lý là vô cùng quan trọng, đặc biệt là khi giao dịch với nhà chưa hoàn công. Vậy nhà chưa hoàn công có sang tên được không? Câu trả lời là có thể, nhưng có những điều kiện và thủ tục cần tuân thủ. Cùng Fidovn.com tìm hiểu chi tiết về quy trình sang tên và các yếu tố cần lưu ý trong bài viết này để bảo vệ quyền lợi của bạn.
1. Hoàn công là gì? Tại sao cần hoàn công nhà ở?
Hoàn công là thủ tục pháp lý quan trọng trong quá trình xây dựng, được thực hiện để chứng nhận rằng công trình đã hoàn thành đúng theo thiết kế ban đầu và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về kỹ thuật, quy hoạch, và pháp lý. Đây là căn cứ để công nhận công trình xây dựng hợp pháp, giúp chủ sở hữu có quyền thực hiện các giao dịch liên quan, như sang tên nhà.
Tại sao cần hoàn công nhà ở?
- Được Nhà nước công nhận về tính pháp lý: Việc hoàn công chứng nhận công trình xây dựng đúng theo giấy phép xây dựng, đạt đủ điều kiện về xây dựng và chấp hành theo quy hoạch sử dụng đất. Đồng thời, công trình được xác nhận đảm bảo an toàn và phù hợp với các luật về xây dựng, giúp bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu.
- Giúp công nhận giá trị tài sản nhà gắn liền với đất: Hoàn công giúp công nhận giá trị tài sản của nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho việc định giá tài sản. Bên cạnh đó, việc hoàn công cũng giúp tăng giá trị của nhà, dễ dàng khi vay vốn ngân hàng vì nhà ở sẽ được coi là tài sản có giá trị.
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Sau khi hoàn công, chủ sở hữu sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, từ đó có thể thực hiện các quyền liên quan đến nhà ở như: thế chấp, sang nhượng, thừa kế, và các quyền lợi khác liên quan đến tài sản.
- Tránh thiệt hại khi Nhà nước quy hoạch, giải tỏa: Nếu công trình chưa hoàn công, chủ sở hữu sẽ không được bảo vệ trong trường hợp có quy hoạch giải tỏa đất đai. Điều này có thể gây thiệt hại tài chính nghiêm trọng nếu công trình bị ảnh hưởng bởi các quyết định quy hoạch của Nhà nước.
2. Những trường hợp nào có thể miễn yêu cầu hoàn công?
Theo quy định tại Điều 89 Khoản 2 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020, có một số trường hợp công trình không bắt buộc phải thực hiện thủ tục hoàn công. Những trường hợp này được miễn hoàn công nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại luật. Dưới đây là các trường hợp chi tiết:
- Công trình bí mật nhà nước hoặc công trình xây dựng khẩn cấp:
- Những công trình phục vụ cho an ninh quốc gia hoặc các công trình cần thực hiện khẩn cấp để bảo vệ lợi ích quốc gia, an ninh, quốc phòng, như xây dựng các cơ sở hạ tầng quan trọng.
- Ví dụ: Xây dựng các cơ sở quân sự, công trình bảo vệ an ninh quốc gia, hoặc công trình liên quan đến phòng chống thiên tai.
- Công trình thuộc dự án đầu tư sử dụng vốn đầu tư công:
- Các công trình thuộc các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước có thể được miễn yêu cầu hoàn công. Các dự án này cần có quyết định đầu tư xây dựng từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:
- Thủ tướng Chính phủ
- Các cơ quan trung ương của tổ chức chính trị (Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán Nhà nước…).
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp.
- Nguồn tham khảo: Hồ sơ hoàn công công trình xây dựng mới nhất
- Các công trình thuộc các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước có thể được miễn yêu cầu hoàn công. Các dự án này cần có quyết định đầu tư xây dựng từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:
- Công trình xây dựng tạm:
- Theo Điều 131 Luật Xây dựng, các công trình tạm thời, phục vụ các mục đích nhất thời, như công trình lều bạt, kho tạm, công trình xây dựng phục vụ các sự kiện đặc biệt hoặc thi công tạm thời trong một khoảng thời gian ngắn có thể miễn hoàn công.
- Nguồn tham khảo: Quy định pháp luật về xây dựng không hoàn công mới nhất
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị:
- Các công trình sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng và không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình.
- Công trình sửa chữa, cải tạo phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt và các yêu cầu bảo vệ môi trường, an toàn phòng cháy chữa cháy.
- Nguồn tham khảo: Quy định pháp luật về xây dựng không hoàn công mới nhất
- Công trình quảng cáo và công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động:
- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo.
- Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động như các công trình lắp đặt cột viễn thông, cáp ngầm cũng được miễn hoàn công nếu đáp ứng quy định của Chính phủ về hạ tầng kỹ thuật.
- Nguồn tham khảo: Quy định pháp luật về xây dựng không hoàn công mới nhất
- Công trình xây dựng trên địa bàn hai tỉnh trở lên hoặc công trình ngoài đô thị:
- Các công trình xây dựng có quy mô lớn, nằm ngoài đô thị hoặc trên địa bàn của hai tỉnh trở lên, phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan chức năng phê duyệt.
- Ví dụ: Các công trình hạ tầng giao thông, cầu đường, nhà máy công nghiệp nằm ngoài các khu đô thị có thể miễn yêu cầu hoàn công.
- Nguồn tham khảo: Quy định pháp luật về xây dựng không hoàn công mới nhất
- Công trình đã được Cơ quan chuyên môn thẩm định thiết kế:
- Công trình được cơ quan chuyên môn thẩm định và đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định.
- Những công trình này không cần hoàn công nếu đã được kiểm tra, thẩm định và đảm bảo đáp ứng các tiêu chuẩn cần thiết.
- Nguồn tham khảo: Quy định pháp luật về xây dựng không hoàn công mới nhất
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng:
- Các công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc các dự án khu đô thị hoặc nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan chức năng phê duyệt có thể không yêu cầu hoàn công.
- Điều kiện là công trình phải được thiết kế và xây dựng theo đúng quy hoạch và các điều kiện kỹ thuật của dự án.
- Nguồn tham khảo: Quy định pháp luật về xây dựng không hoàn công mới nhất
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn:
- Những công trình nhà ở cấp IV, nhà ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng nằm trong khu vực không có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Đặc biệt đối với các công trình ở vùng miền núi, hải đảo, các khu vực không có quy hoạch chi tiết xây dựng, thì công trình vẫn có thể miễn yêu cầu hoàn công.
Những trường hợp có thể miễn yêu cầu hoàn công
3. Nhà chưa hoàn công có sang tên được không?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, để thực hiện các giao dịch như mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, hoặc góp vốn bằng nhà ở, nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhà ở phải hoàn tất thủ tục hoàn công trước đó.
Nhà chưa hoàn công không thể có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, và do đó không thể thực hiện sang tên quyền sở hữu nhà ở. Trong trường hợp này, người mua chỉ có thể thực hiện giao dịch sang tên quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là người mua chỉ sở hữu quyền sử dụng mảnh đất, còn ngôi nhà trên đất chưa được công nhận về mặt pháp lý trên Giấy chứng nhận.
Trong một số trường hợp đặc biệt được pháp luật quy định, nhà chưa hoàn công vẫn có thể thực hiện giao dịch sang tên quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc các trường hợp được miễn yêu cầu hoàn công.
4. Các trường hợp được miễn yêu cầu hoàn công
Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 các trường hợp được miễn yêu cầu hoàn công
- Công trình bí mật nhà nước và công trình xây dựng khẩn cấp.
- Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định (bao gồm Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan trung ương, Chủ tịch UBND các cấp, v.v.).
- Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng 2014.
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc mặt ngoài không tiếp giáp với đường đô thị:
- Sửa chữa không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình.
- Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Đảm bảo yêu cầu về bảo vệ môi trường và an toàn phòng cháy chữa cháy.
- Công trình xây dựng trên địa bàn hai tỉnh trở lên hoặc công trình xây dựng ngoài đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch.
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
Các trường hợp được miễn yêu cầu hoàn công
5. Quy trình sang tên nhà chưa hoàn công
Dưới đây là thông tin chi tiết về hồ sơ cần chuẩn bị và các bước thực hiện khi sang tên quyền sử dụng đất đối với nhà chưa hoàn công.
5.1 Hồ sơ cần chuẩn bị:
Bên bán:
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- CMND/CCCD của bên bán.
- Sổ hộ khẩu của bên bán.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).
Bên mua:
- CMND/CCCD của bên mua.
- Sổ hộ khẩu của bên mua.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được công chứng tại văn phòng công chứng.
5.2 Các bước sang tên nhà chưa hoàn công
Dưới đây là quy trình chi tiết từng bước khi sang tên nhà chưa hoàn công. Lưu ý rằng bạn chỉ có thể sang tên quyền sử dụng đất chứ không thể sang tên quyền sở hữu nhà vì nhà chưa hoàn công.
Bước 1: Công chứng hợp đồng
Các bên (mua và bán) mang hồ sơ đã chuẩn bị đến văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng và các giấy tờ, sau đó công chứng hợp đồng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Kê khai thuế và lệ phí: Sau khi có hợp đồng công chứng, bên mua (hoặc bên bán) sẽ đến Chi cục Thuế cấp quận/huyện nơi có đất để kê khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán) và lệ phí trước bạ (bên mua).
- Sau khi kê khai xong, cơ quan thuế cấp Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước xác nhận việc hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Sau khi đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, bạn cần nộp hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất. Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc UBND cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (sau khi đã nộp thuế và lệ phí).
- Bản sao CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho bên mua.
Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới
Sau khi hoàn tất thủ tục, bên mua sẽ nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
Sau khoảng 10-15 ngày làm việc kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với tên của bên mua.
Bên mua đến Văn phòng Đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
Lưu ý: Giấy chứng nhận này chỉ thể hiện quyền sử dụng đất, không bao gồm quyền sở hữu nhà ở nếu nhà chưa hoàn công.
6. Giải đáp các câu hỏi liên quan đến nhà chưa hoàn công
Nhà chưa hoàn công có được phép mua bán không?
Nhà chưa hoàn công vẫn có thể thực hiện mua bán, nhưng giao dịch này chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất. Người mua sẽ sở hữu quyền sử dụng đất, nhưng không có quyền sở hữu nhà trên đất cho đến khi công trình hoàn công và có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Khi vay ngân hàng có được đưa nhà chưa hoàn công để vay được không?
Khó có thể vay ngân hàng bằng nhà chưa hoàn công vì các ngân hàng yêu cầu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở làm tài sản thế chấp khi vay vốn. Nhà chưa hoàn công chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nên không thể sử dụng công trình này làm tài sản thế chấp để vay ngân hàng.
Nhà chưa hoàn công có bị phạt không?
Trả lời:Có, nếu công trình chưa hoàn công mà không thực hiện thủ tục hoàn công theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu công trình có thể bị phạt hành chính. Mức phạt sẽ phụ thuộc vào mức độ vi phạm và quy định của địa phương.
Có thể thừa kế nhà chưa hoàn công không?
Có, nhà chưa hoàn công vẫn có thể được thừa kế, nhưng quyền sở hữu nhà không thể chuyển nhượng cho người thừa kế cho đến khi nhà hoàn công và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn có cái nhìn rõ ràng hơn về thắc mắc Nhà chưa hoàn công có sang tên được không? Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc tư vấn về các thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản, nhà đất, hoặc bất kỳ vấn đề nào khác, đừng ngần ngại liên hệ Fidovn. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn với đội ngũ chuyên gia pháp lý và bất động sản tận tâm, giúp bạn giải quyết mọi vấn đề một cách nhanh chóng và hiệu quả.
